รู้จักกฎหมายจำกัดความสูงของอาคารริมทะเล
'
'
ในประเทศไทยมีพื้นที่ติดชายฝั่งอยู่ทางฝั่งอ่าวไทยและอันดามัน ทั้งฝั่งจังหวัดตราด ชลบุรี ระยอง และ เพชรบุรี ประจวบคีรีขันธ์ เป็นต้น หากคุณมีที่ดินติดทะเลแล้วต้องการดัดแปลงเป็นร้านอาคาร หรือสร้างโรงแรม รีสอร์ท ต้องรู้จักกฎหมายที่ควบคุมระยะความสูงการก่อสร้างริมชายฝั่งเสียก่อน ไม่เช่นนั้นแล้วจะต้องเสียค่าออกแบบก่อสร้างไปฟรี ๆ แล้วก็ถูกรื้อถอนภายหลังครับ
อย่างที่ทราบกันว่า การสร้างอาคารต่าง ๆ มีการจำกัดเรื่องการก่อสร้าง ต่อเติม ไว้ในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งนอกจากการก่อสร้างในพื้นที่ทั่วไปแล้ว ยังกำหนดข้อห้ามเกี่ยวกับการก่อสร้างทางชายฝั่งไว้อย่างชัดเจน เพื่อป้องกันไม่ให้อาคารนั้นทรุดลงมาเสียหายในภายหลัง และเพื่อความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยข้างเคียง
ระยะร่น คืออะไร?
ระยะร่นหมายถึงบริเวณพื้นที่นอกอาคารไปยังจุดควบคุม ในกฎหมายเกี่ยวกับการควบคุมความสูงของอาคารริมชายฝั่งนั้นระยะร่น จะวัดจากพื้นที่ภายนอกอาคารไปยังชายหาด หรือชายทะเล โดยอ้างอิงจากแนวชายฝั่งทะเล โดยใช้ระดับน้ำทะเลสูงสุด หรือ ระดับน้ำทะเลปานกลาง ขึ้นอยู่กับทางท้องที่กำหนด
แนวชายฝั่งทะเลต้องดูอย่างไร..วัดจากจุดไหน?
เราไม่สามารถไปกำหนดเองได้ว่าแนวชายฝั่งทะเลนั้นอยู่ตรงไหน เพราะกลางวันและกลางคืนจะมีระยะน้ำขึ้นและน้ำลงที่แตกต่างกัน ทางจังหวัดต่าง ๆ ที่ติดทะเลจะมีเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นคอยดูแลสอดส่องอาคารที่สร้างริมทะเลชายหาดโดยเฉพาะ เพื่อความปลอดภัยของผู้สัญจรและผู้อยู่อาศัย
'
'
การก่อสร้างอาคารสูงริมทะเล ต้องติดต่อกับเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นเสมอ เพราะภูมิลักษณ์ของทะเลในแต่ละท้องที่นั้นแตกต่างกันไปครับ ริมชายฝั่งทะเลบางแห่งเป็นโขดหินที่แข็งแรง บางส่วนเป็นแนวหาดทราย ซึ่งฐานของพื้นดินบริเวณนั้นมีความแข็งแรงแตกต่างกันจึงกำหนดเป็นมาตรฐานเดียวกันไม่ได้ว่าจะสร้างตึกสูงได้ไม่เกินเท่าไหร่ เพราะต้องมีระยะการลงเสาเข็มไปให้ถึงชั้นหินเพื่อลงซีเมนต์ฐานรากที่แข็งแรง
ยกตัวอย่างเช่น
พื้นที่อาคารสูงริมทะเลชายหาดชะอำ จังหวัดเพชรบุรี ที่มีสถานที่ท่องเที่ยวริมทะเลยอดนิยมทั้งสะพานปลา และรีสอร์ทสวย ๆ การก่อสร้างในพื้นที่ริมจังหวัดนี้มีเจ้าหน้าที่ส่วนท้องถิ่นของตำบลชะอำ อำเภอชะอำดูแล ตามกฎหมายกำหนดระยะบริเวณริมชายหาดไว้ 3 ส่วน ได้แก่
1) “บริเวณที่ 1” คือ ส่วนที่อยู่แนวชายฝั่งเข้าไปในแผ่นดิน 50 เมตร
ห้ามก่อสร้างอาคารที่มีความสูงเกิน 6 เมตร และห้ามก่อสร้างอาคารที่มีพื้นที่รวมกันเกิน 75 ตารางเมตร อาคารแต่ละหลังจะต้องห่างกันไม่น้อยกว่า 4 เมตร ห่างจากที่ดินของผู้อื่นไม่น้อยกว่า 2 เมตร และให้มีที่ว่างไม่น้อยกว่าร้อยละ 75 และต้องห่างจากชายฝั่งทะเลไม่น้อยกว่า 20 เมตร รวมถึงห้ามก่อสร้างเขื่อนและท่าเทียบเรือ
2) “บริเวณที่ 2” คือ ส่วนที่อยู่แนวชายฝั่งเข้าไปในแผ่นดิน 150 เมตร
ห้ามก่อสร้างอาคารทีมีความสูงเกิน 12 เมตร และห้ามก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ที่ต้องใช้พื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งเกิน 2,000 ตารางเมตร ห้ามก่อสร้างโรงงาน ยกเว้นโรงงานที่ได้รับอนุญาตที่ไม่ก่อเหตุรำคาญตามกฎหมายว่าด้วยการสาธารณสุข และห้ามสร้างโรงมหรสพ ซึ่งก็รวมถึงการสร้างโรงหนัง ห้างสรรพสินค้า ห้ามสร้างอาคารเลี้ยงสัตว์ที่มีพื้นที่เกิน 10 ตารางเมตร ห้ามสร้างแผงลอย
3) “บริเวณที่ 3” คือ ส่วนที่อยู่แนวชายฝั่งเข้าไปในแผ่นดิน 300 เมตร
ห้ามก่อสร้างอาคารสูง 12 เมตร และรายละเอียดอื่น ๆ เช่นเดียวกับข้อ 2)
ส่วนการวัดความสูงนั้น ให้วัดจากระดับพื้นดินถึงจุดที่สูงที่สุดของอาคารครับ
หากมีบ้านติดทะเลหรือหรือซื้อต่ออาคารที่ก่อสร้างก่อนกฎหมายควบคุมฉบับนั้นจะออกมา ก็ได้รับข้อยกเว้น แต่ห้ามต่อเติม และห้ามดัดแปลงให้เข้าข่ายข้อห้ามตามกฎหมายปัจจุบันที่ออกมา แต่หากเสา คาน โครงสร้างเกิดชำรุดก็ซ่อมแซมได้ อาทิ จระเข้ จีพี เกร้าท์, จระเข้ นอน เฟอรัส, นอน-ชริ้งค์เกร้าท์ เพื่อเพิ่มแรงอัดให้กับการรับน้ำหนักให้กลับมาแข็งแรงมั่นคงได้เหมือนเดิม
ถ้าหากสร้างเกินความสูงที่กฎหมายกำหนดนั้น หากมีชาวบ้านแจ้งไปยังเจ้าหน้าที่ท้องถิ่น อาจจะถูกรื้อถอนตั้งแต่ยังไม่ทันจะสร้างเสร็จ เพราะฉะนั้นแล้วหากคุณซื้อที่ดินติดทะเลมาแล้วต้องการจะสร้างเป็นรีสอร์ทหรือบ้านพักตากอากาศก็ต้องติดต่อกับเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นเพื่อสอบถามระยะร่นและระยะความสูงที่จำกัด โดยยื่นเป็นหนังสือลายลักษณ์อักษรเสมอครับ
สรุปแล้วเรื่องความสูงของอาคารที่ก่อสร้างริมทะเล ชายหาด นั้น ขึ้นอยู่กับกฎหมายท้องถิ่น โดยกฎหมายควบคุมความสูงของพื้นที่ติดทะเลแต่ละท้องถิ่น จะมีแผนที่ท้ายกฎกระทรวงอ้างอิงแนบท้ายตามประกาศที่ชัดเจนอยู่แล้วครับ
อ้างอิง :
กฎกระทรวง ฉบับที่ ๓๐ (พ.ศ. ๒๕๓๔) ออกความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒
https://www.dpt.go.th/wan/lawdpt/data/02/73.PDF
บทความที่เกี่ยวข้อง
แบบบ้านยอดฮิตที่คนไทยนิยมปลูก มีแบบไหนบ้าง?
วิธีการดูแลรักษาบ้านน็อคดาวน์
การออกแบบบ้านสำหรับผู้สูงอายุ ต้องคำนึงถึงอะไรบ้าง ?
