เทรนด์อาคารสีเขียวเป็นเทรนด์ที่กำลังมาแรง ไม่เว้นแม้แต่ในอาคารสำนักงาน หรือออฟฟิศที่เราทำงานกัน ก็ต้องเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมด้วยเหมือนกัน วันนี้จระเข้จะพาทุกคนไปพูดคุยกับคุณอมรรัตน์ เดชอุดมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญอาคารเขียว สถาบันอาคารเขียวไทย ว่าสำนักงานตามหลักอาคารเขียวต้องคำนึงถึงอะไรบ้าง พร้อมกับรู้จักกับค่ากรีนพรีเมี่ยมว่าน่าสนใจอย่างไรบ้าง
ยาวไปอยากเลือกอ่านการสร้างอาคารสำนักงานหรือออฟฟิศตามหลักอาคารเขียว ต้องคำนึงถึงอะไรบ้าง?
ภาพ: มาตรฐานอาคารเพื่อสิ่งแวดล้อม
การออกแบบออฟฟิศให้เป็นอาคารเขียว จริง ๆ แล้วก็มีอยู่หลายมาตรฐาน หรือว่าหลายแนวทางถ้าให้สรุปก็จะสรุปได้เป็น 2 เรื่องที่เราจะต้องคำนึงถึง
“เรื่องของสภาพทางกายภาพ ของอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม”
เรื่องแรกก็คือ For Environment เป็นเรื่องของสภาพทางกายภาพ องค์ประกอบทางกายภาพของอาคาร ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ลดการใช้พลังงาน ลดการใช้ทรัพยากรธรรมชาติต่าง ๆ รวมไปถึงทำให้อาคารมีประสิทธิภาพมากขึ้น
สำหรับองค์ประกอบทางด้านกายภาพ เราสังเกตได้จากอะไรบ้าง ถ้าสมมุติอาคารเขียวในปัจจุบันมีองค์ประกอบเรื่อง For Environment ส่วนใหญ่ก็จะเป็นอะไรที่เราจับต้องได้นั่นเอง ตัวอย่างเช่น อาคารที่มีประสิทธิภาพสูง มีการใช้ระบบไฟฟ้าหรือหลอดไฟประสิทธิภาพสูง LED ต่าง ๆ
ภาพ: ระบบ VRF
การติดตั้งเครื่องปรับอากาศประสิทธิภาพสูง อย่างระบบปรับอากาศ VRV (Variable Refrigerant Volume) หรือ VRF (Variable Refrigerant Flow) เหล่านี้ก็คือ High Performance Ventilation System
ปัจจัยเหล่านี้รวมถึงวัสดุก่อสร้างต่าง ๆ ที่มีฉลากเขียว การเพิ่มพื้นที่สีเขียวรอบอาคาร ให้เยอะกว่าอาคารสมัยก่อน รวมไปจนถึงการใช้พืชผักพืชพันธุ์ต่าง ๆ ที่เป็นพืชพันธุ์พื้นถิ่น หรือพืชพันธุ์ที่ดูแลรักษาง่าย เพื่อที่จะลดการใช้น้ำในการดูแลรักษา ปัจจัยเหล่านี้เป็นสิ่งที่เราจับต้องได้ที่ทำให้อาคารมีความยั่งยืน เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมากกว่าอาคารทั่วไป
ภาพ: การทำงานในออฟฟิศ
“สิ่งที่จับต้องได้ยาก เป็นเรื่องของสภาวะน่าสบาย ความรู้สึก หรือว่าความสุขกายสบายใจ”
อีกหนึ่งข้อก็คือ Well-being หรือว่าเป็นองค์ประกอบที่ให้ประโยชน์ต่อสุขภาพ ต่อคนนั่นเอง ทั้งสุขภาพกายสุขภาพใจ ส่วนใหญ่แล้วจะเป็นสิ่งที่เราจับต้องได้ยาก ช่วยสร้างเสริมให้เกิด Productivity เพิ่มประสิทธิภาพการทำงาน ลดการเจ็บป่วย ลดการบาดเจ็บ
การออกแบบอาคารที่เน้นด้าน Well-being ก็จะเน้นเรื่องช่องแสง การมีแสงแดดเข้าถึงในช่วงกลางวัน การลดมลพิษทางเสียง การออกแบบระบบปรับอากาศระบายอากาศภายใน เพื่อให้เกิดสภาวะน่าสบาย ทั้งอุณหภูมิ ทั้งความเร็วลม และเลือกใช้วัสดุที่ทำความสะอาดง่าย
ภาพ: ทางลาดในอาคาร
นอกจากนี้ยังส่งเสริมให้เกิดการออกกำลังกาย ส่งเสริมการใช้บันได สร้างทางเดินที่สะดวก น่าเดิน และยังต้อง Design for all คือออกแบบแบบคำนึงถึงคนทุกคน ดีไซน์สิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับผู้ทุพพลภาพ ผู้สูงอายุ และเด็ก รวมถึงผู้ที่มีความต้องการพิเศษ เช่น คนท้อง
ปัจจุบันนอกจากทั้งสองส่วนนี้ ยังมีองค์ประกอบเสริมด้าน Digitalization การคำนึงถึงอนาคตจะมีการเปลี่ยนแปลงอะไรที่จะเกิดขึ้นบ้าง
“สิ่งนั้นเรียกว่า Design for Resilience คือการออกแบบเพื่อพร้อมรับกับความเปลี่ยนแปลง ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ ฟังก์ชัน หรือภัยพิบัติต่าง ๆ”
ปัจจุบันมีถ้าอยากจะเป็นอาคารสำนักงานตามหลักอาคารเขียว ต้องได้รับมาตรฐานอะไรบ้าง?
ภาพ: การบริหารอาคารเขียว
“เทรนด์การทำอาคารทุกวันนี้ ก็จะมีมากกว่าหนึ่งมาตรฐาน เพื่อให้ตอบโจทย์รอบด้าน ทั้งเรื่องคน (People) กำไร (Profit) และโลก (Planet)”
จะเห็นว่าในประเทศไทยมีเกณฑ์อาคารเขียวหลายประเภท ไม่ว่าจะเป็น LEED, TREES, DGNB (German Sustainable Building Council) จากประเทศเยอรมนี BCA GREEN MARK จากประเทศสิงคโปร์
หรือจะเป็น EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies) จากบรรษัทเงินทุนระหว่างประเทศ (IFC) อีกหนึ่งมาตรฐานคือ WELL Building Standard ก็เป็นอีกหนึ่งมาตรฐานที่ได้รับความนิยมทุกวันนี้
ภาพ: มาตรฐานเพื่อสิ่งแวดล้อมต่าง ๆ
ตั้งแต่ปี 2019-2020 จะเห็นว่ายังมีอาคารสำนักงานในบ้านเราที่ได้มาตรฐานอาคารเขียวไม่มากนะ ส่วนใหญ่มักจะเป็นมาตรฐาน LEED และ TREES เพราะผู้เช่าออฟฟิศส่วนใหญ่มักเป็นบริษัทต่างชาติ และมาตรฐาน LEED ก็เป็นที่รู้จักกันดีในระดับสากล
บางอาคารอาจจะเน้นมาตรฐานไทย ก็จะใช้มาตรฐาน TREES หรือบางอาคารต้องการที่จะเน้นย้ำความเป็นผู้นำ ก็จะทำทั้ง LEED และ TREES
อีกหนึ่งเทรนด์ที่มาแรงก็คือ WiredScore ซึ่งเป็นแนวทางในการประเมินอาคารในเรื่องของความเสถียรเรื่องของ Connectivity หรือ Internet Connection ต่าง ๆ ไปจนถึงความเสถียรเรื่องของไฟฟ้าและงานระบบ เพื่อให้มั่นใจได้ว่าอาคารมี Infrastructure ที่เกี่ยวข้องกับการสื่อสารและไฟฟ้าต่าง ๆ ดีเพียงพอที่จะซัพพอร์ตการทำธุรกิจของลูกค้า
ค่ากรีนพรีเมี่ยมคืออะไร?
ภาพ: ออฟฟิศเพื่อสิ่งแวดล้อม
ปัจจุบันจากการสำรวจตลาด จะเห็นว่าการใส่ใจสิ่งแวดล้อมหรือ Eco Friendly จะทำให้ลูกค้ายอมจ่ายมากขึ้น เพื่อที่จะสำหรับสินค้าหรือบริการ ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม สิ่งที่มันเพิ่มขึ้นหรือแพงขึ้นมานี่แหละเรียกว่าเป็น ค่ากรีนพรีเมี่ยม
สำหรับค่ากรีนพรีเมี่ยมในเชิงของออฟฟิศสำนักงาน ก็ต้องยอมรับว่ามีต้นทุนที่สูงขึ้น ทั้งการใช้วัสดุก่อสร้างที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น ที่ได้ฉลากทางสิ่งแวดล้อม รวมไปจนถึงงานระบบต่าง ๆ ที่มีประสิทธิภาพสูง องค์ประกอบเลยทำให้ความต้องการเรียกว่า Investment cost หรือว่า Construction Cost สูงขึ้น
ด้วยต้นทุนที่สูงขึ้นจึงสะท้อนในเรื่องราคาขาย หรือว่าราคาค่าเช่าของของตัวสำนักงานเอง จะเห็นได้ว่าอาคารที่ได้รับรองเป็นอาคารเขียว จะมีค่าเช่าสูงกว่าอาคารทั่ว ๆ ไป แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นราคาสูง ไม่ได้แปลว่าจะไม่เป็นที่ต้องการของตลาด
จริง ๆ แล้วผู้เช่า ณ ปัจจุบันก็มีความต้องการว่า ฉันยอมที่จะจ่ายแพงขึ้น หรือเพิ่มขึ้นเพื่อที่จะมั่นใจได้ว่าได้เข้าไปอยู่ในอาคารที่ดีมีประสิทธิภาพ และมีความยั่งยืน ราคาค่าเช่าหรือราคาขายจึงสูงขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญเช่นเดียวกัน
เทรนด์ค่ากรีนพรีเมี่ยมน่าสนใจอย่างไรบ้าง?
ภาพ: พื้นที่ CBD
เทรนด์ค่ากรีนพรีเมี่ยมในพื้นที่ CBD (Central Business District) ทำให้ราคาค่าเช่าของอาคารที่ได้รับรองมาตรฐานสูงกว่าอาคารทั่ว ๆ ไปประมาณ 5-10% หรือ 11% ในพื้นที่เดียวกัน เพราะผู้เช่าเองก็ยอมจ่ายมากขึ้นด้วย เพื่อให้ได้อยู่ในอาคารที่มีความยั่งยืน
“คนยอมจ่ายมากขึ้น เพื่อได้อยู่ในอาคารที่มีประสิทธิภาพ”
ตัวอย่างเช่นในกรุงเทพฯ อาคารสำนักงานนอกจากจะแข่งกันในด้านพื้นที่ตั้ง สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ที่จะให้กับผู้เช่าแล้ว การมีมาตรฐานอาคารเขียวจะช่วยให้เจ้าของอาคารเพิ่มราคาค่าเช่าได้ โดยที่ลูกค้าก็ยอมเสียเงินมากขึ้น เพื่อให้ได้เข้าไปอยู่ในอาคารที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น
ในส่วนของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ค่ากรีนพรีเมี่ยมก็เป็นการสร้างกำไรที่เพิ่มขึ้นทางอ้อม เพราะได้ลดค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าบำรุงรักษาที่ใช้น้อยลง เป็นประโยชน์ทั้งสองทางคือ ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น และค่าบำรุงรักษาที่ลดลง
ถ้าเป็นอาคารเก่าจะสามารถปรับปรุงเป็นอาคารเขียวเพื่อรับค่ากรีนพรีเมี่ยมได้หรือไม่? อย่างไร?
สำหรับอาคารเก่าที่ต้องการรักษาการแข่งขันและรักษาผู้เช่าไว้ ก็จะมีองค์ประกอบเรื่องความยั่งยืนอยู่ด้วย อาคารเก่าอาจจะต้องรักษาเรื่องความยั่งยืน ความสวยงาม และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ไว้
แต่ที่สำคัญจะต้องมีการรับรองมาตรฐานต่าง ๆ เพื่อเป็นตราประทับว่าอาคารได้มาตรฐาน โดยเฉพาะอาคารที่ต้องการดึงดูดลูกค้าต่างชาติ จำเป็นจะต้องได้มาตรฐาน LEED อย่างน้อย Level Gold
ภาพ: อาคารเพื่อสิ่งแวดล้อม
อีกเรื่องที่กำลังเป็นที่พูดถึงเป็นอย่างมากก็คือ Net Zero Building ซึ่งเป็นมากกว่าเรื่องรักษ์โลก มากกว่า Environmental Friendly หรือการอนุรักษ์ต่าง ๆ แต่เรามองต่อไปในอนาคตว่าเราจะอยู่ในภาวะโลกรวน โลกเดือด การที่เราจะต้องลดอุณหภูมิโลกให้ได้อย่างน้อย 2 องศา เราจึงต้องหันกลับมามองว่าในเชิงอาคารจะต้องทำอะไรบางอย่าง เพื่อลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก
โดยมีช่องทางที่สำคัญคือการลดการใช้พลังงานในอาคาร อีกอย่างหนึ่งก็คือเรื่องวัสดุก่อสร้างด้วย เพื่อสร้างความมั่นใจว่า เราจะไม่ทำลายสิ่งแวดล้อมไปมากกว่านี้ เช่น การใช้โซลาร์เซลล์ หรือการซื้อ Carbon Credit ถือเป็นอีกแนวทางหนึ่งที่กำลังมาแรง
คุณอมรรัตน์ เดชอุดมทรัพย์
ผู้เชี่ยวชาญอาคารเขียว สถาบันอาคารเขียวไทย LEED AP (BD+C, O+M), TREES-A, EDGE Expert, DGNB International Consultant
สนใจความรู้เกี่ยวกับการก่อสร้างในด้านอื่น ๆ ไปอ่านกันต่อได้เลยที่
